Precisazioni
E’ doveroso cominciare fornendo la definizione delle quote di legittima:
- Queste sono quote ereditarie del patrimonio del donante che spettano di diritto agli eredi legittimi e riguardano la divisione del patrimonio del donante defunto, al di là della volontà espresse nel testamento. Pertanto, Il defunto potrà aver assegnato in vita solo parzialmente il suo patrimonio, mentre, la restante parte dovrà essere suddivisa, sulla base delle percentuali indicate dalla legge, tra gli eredi legittimati.
Infatti, a causa della vendita della casa donata, gli altri eredi potrebbero ritenere lese le proprie quote di legittima. Pertanto, qualora le loro ragioni fossero accertate dal giudice, la vendita verrebbe annullata con la conseguente restituzione dell’immobile agli eredi da parte dell’acquirente.
E’ evidente da quanto illustrato sopra che la vendita di una casa donata, benché legittima, costituisca un’operazione non affatto semplice che potrebbe produrre effetti negativi sia per l’acquirente che per il venditore.
Semplifichiamo il concetto con un esempio: ipotizziamo il caso in cui un padre decida di donare casa ad uno dei suoi figli, il quale dopo la morte del papà donante decida di venderla. Se gli altri fratelli o la mamma ritenessero lese le loro quote ereditarie che legalmente li spettano, potrebbero agire per annullare la compravendita e pretendere la restituzione dell’immobile dall’acquirente.
Criticità
Punti salienti che rafforzano gli effetti negativi eventuali sull’acquisto di una casa donata:
· l’acquirente non sarà mai sicuro della sua titolarità sulla casa. Ovvero, la certezza del suo diritto avverrà dopo 20 anni dall’atto di donazione o 10 dall’apertura della successione ereditaria, a seguito della morte del donante. In questo caso i legittimari non possono più agire contro l’acquirente né pretendere la restituzione del bene.
· una naturale conseguenza di quanto scritto sopra è la difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa ricevuta in donazione. Le banche molto difficilmente erogheranno del danaro per l’acquisto di un bene che potrebbe non far più parte del patrimonio dell’acquirente. Una soluzione a ciò potrebbe derivare dalla presenza di un atto di rinuncia da parte degli altri legittimari.
La soluzione più semplice per vendere una casa data in donazione senza possibili future rivendicazioni è quella di far firmare agli eredi legittimari un atto di rinuncia a contestare la donazione del bene.
Inoltre, qualora il donante fosse ancora in vita si potrebbe procedere allo scioglimento consensuale della donazione. In questo caso, il precedente proprietario torna in possesso dell’immobile e può metterlo in vendita senza alcun rischio.
Infine, un’ultima via percorribile per acquistare una casa data in donazione è quella di offrire un compenso in denaro agli altri eredi in cambio della restituzione dell’immobile. Sarà poi diritto dell’acquirente rivalersi sul venditore per la quota versata agli altri eredi.
Dopo aver preso visione degli scenari non facili che potrebbero nascere a seguito della vendita di una casa donata, non mi resta quindi che consigliare di affidarsi ad un Notaio che sicuramente scioglierà qualunque dubbio che guiderà le Parti verso la strada più corretta e legalmente percorribile.
Castellabate Salvatore
Consulente Immobiliare
